Strona główna / Vademecum inwestora / ABC Formalności / Prawo i budowa / Działka - wstęp do budowy domu

promocja

Działka - wstęp do budowy domu

Co powinniśmy wiedzieć i czym się kierować podczas kupna działki, aby wybudować na niej dom? Rozmowa z architektem Marcinem Wowrzeczką z pracowni projektowej archiWo z Wrocławia.

fot. Apol Gips

Redakcja: Mamy upatrzoną działkę, chcemy postawić na niej dom. Od czego zaczynamy, do jakiego urzędu musimy się udać?

Marcin Wowrzeczka: W pierwszej kolejności musimy się zorientować, czy wybrana przez nas działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Informacje te uzyskamy w urzędzie gminy. Z planu dowiemy się m.in. czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe, albo czy w jej sąsiedztwie planowane są jakieś inne inwestycje, jak budowa centrum handlowego, oczyszczalni ścieków, drogi, uciążliwe zakłady produkcyjne. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą znajdować się również obostrzenia dotyczące samej architektury, takie jak wysokość budynku, kolor elewacji czy kąt nachylenia dachu. Na przykład na Podhalu inwestor nie ma szans na wybudowanie domu z płaskim dachem. Czasami zdarza się, że gmina nie uchwaliła planu miejscowego. Wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy. Czas oczekiwania jest dość długi. Teoretycznie wynosi on od dwóch miesięcy do roku, ale bywa, że na decyzję czeka się nawet dwa lata. Przy występowaniu o warunki zabudowy, musimy określić parametry zamierzonego przedsięwzięcia budowlanego, czyli wysokość planowanego budynku, ewentualne podpiwniczenie, kąt nachylenia dachu.

Jakie czekają nas koszty?

Ponosimy opłaty związane zarówno z wydaniem wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ich wysokość określa dany urząd, jak i za wydanie warunków zabudowy. W tym przypadku koszty powinny być określone w formularzu.

Jakie urzędy powinniśmy jeszcze odwiedzić?

W wydziale geodezji miejscowego starostwa uzyskamy podstawowe dane dotyczące działki. Znajdziemy tam informacje na temat przebiegu granic, powierzchni działki, numeru działki i numeru księgi wieczystej, kto jest właścicielem i jaka jest klasa gruntu. Wizyta w wydziale geodezji konieczna jest w sytuacji, kiedy nie ma planu miejscowego zagospodarowania, ponieważ, aby móc złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy, musimy dostarczyć mapę do celów opiniodawczych, a uzyskamy ją właśnie w wydziale geodezji.

REKLAMA

W jaki sposób można ustalić, do kogo należy prawo własności?

W tym celu musimy odwiedzić kolejny urząd, jakim jest wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwy dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. Tam znajdziemy informacje na temat właściciela lub właścicieli działki. Aby kupić taką działkę, musimy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Muszą być oni obecni także u notariusza, podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Ważne są informacje dotyczące praw rzeczowych, np. w księdze wybranej przez nas działki może być zapis, że jakaś jej część pełni funkcję użyteczności dojazdu do innej działki. Jeśli, nie wiedząc o tym zapisie, zakupimy działkę, w przyszłości może to rodzić problemy. Przeglądając księgę, zwróćmy również uwagę, czy jest ona obciążona hipoteką.

 

Czy na działce rolnej, zwykle tańszej w zakupie od działki budowlanej, można pobudować dom?

To jest skomplikowana sytuacja. Musimy uzyskać informację, czy dana działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania. Jeżeli tak, a na dodatek jest ona uznana za działkę siedliskową, to wówczas znajdujemy się w bardzo komfortowej sytuacji, ponieważ umożliwia to postawienie domu. W sytuacji, kiedy gmina nie posiada planu miejscowego, najważniejszą dla nas informacją będą dane dotyczące średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie. Jeśli powierzchnia naszej działki przewyższa średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, działka zostanie uznana za siedliskową. Trzeba też pamiętać o konieczności odrolnienia i wyłączenia części działki z produkcji rolnej, co jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy działka jest objęta planem miejscowym, a ziemia jest kiepskiej jakości.

Czy inwestorzy często decydują się na takie rozwiązanie?

Raczej nie, a to ze względu na fakt, iż działki rolne mają z reguły kiepską infrastrukturę. Bardzo rzadko zdarza się, że prowadzi do niej utwardzana droga czy doprowadzone są media, a pamiętajmy, że ich przyłączenie jest dość kosztowne. Poza tym uznanie działki rolnej za działkę siedliskową jest procesem dość skomplikowanym i długim.

Czym jeszcze należy kierować się przy wyborze działki?

Zwróćmy uwagę na jej kształt, aby był w miarę regularny, najlepiej w formie prostokąta. Dobrze byłoby sprawdzić szerokość działki od strony wjazdowej, ponieważ parametr ten wpływa na szerokość elewacji frontowej. Trzeba też sprawdzić czy działka jest uzbrojona w media. Zwróćmy uwagę na zabudowania. Urząd, przy wydawaniu warunków zabudowy, uwzględnia otoczenie. Jeżeli w sąsiedztwie nie ma żadnych domów, to urząd nie ma się do czego odnieść i jest mało prawdopodobne, abyśmy uzyskali warunki zabudowy. Nie uzyskamy ich, jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, kiedy do naszej działki nie prowadzi żadna droga.



Autor: Wojciech Buszko



Zobacz także: