Strona główna / Vademecum inwestora / ABC Formalności / Prawo i budowa / Jak zagospodarować działkę z uwzględnieniem prawa? Od projektu do realizacji.

promocja

Jak zagospodarować działkę z uwzględnieniem prawa? Od projektu do realizacji.

Marzenia o idealnym zagospodarowaniu działki okazują się często nierealne. Czasami inwestora z błędu wyprowadza architekt, porządkując subiektywne wyobrażenia o estetyce, praktyce i proporcjach. Bywa też, że wspólne pomysły właścicieli i projektanta, choć piękne i rozsądne, torpedowane są przez bezduszne urzędy.

fot. Villanette

W przytłaczającej większości przypadków projekt zagospodarowania działki jest wypadkową wielu kompromisów. My, inwestorzy, jeszcze nieświadomi, snujemy swobodne wizje. W wyobraźni dzielimy posesję na części – dom, strefę wejściową przed budynkiem, taras, ogród, ogrodzenie. Chcemy, aby każda z nich, z osobna, została zaplanowana perfekcyjnie, według naszych potrzeb i gustów, które „przeleje” na papier zaprzyjaźniony projektant.

– Generalnie rzeczywiście chodzi o zaplanowanie poszczególnych części działki, ale musi to być przefiltrowane przez konkretną sytuację – tłumaczy architektka Dagmara Obłuska, właścicielka pracowni Villanette. – Działka przecież nie zawsze jest prostokątna i płaska. Projektowanie należy więc zacząć od zapoznania się z terenem i uwarunkowaniami narzuconymi przez urzędy, a także od wysondowania zamierzeń inwestora. Wtedy architekt włącza wielokierunkowe myślenie, próbuje przetworzyć to wszystko i złożyć poszczególne elementy w spójną całość.

Matematyka architekta

Projektant z uprawnieniami architektonicznymi, bo tylko taka osoba może sporządzić plan zagospodarowania działki, musi więc rozwiązać równanie z trzema niewiadomymi. Pierwsza to my, właściciele posesji i nasze fantastyczne, choć nie do końca przemyślane koncepcje. Druga, najwdzięczniejsza i najłatwiejsza do odgadnięcia przez sprawnego fachowca, to warunki obiektywne: ukształtowanie terenu działki, jej geometria i naturalne sąsiedztwo. Trzecia niewiadoma, która zdaniem wielu projektantów czyni najczęściej równanie sprzecznym (czyli nierozwiązywalnym), to wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i inne wymogi urzędowe.

Prawo w ogóle

Podstawowe przepisy dotyczące zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej odnajdziemy w dziale II Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. W ten sposób uregulowane są m.in. zasady prawidłowego usytuowania budynku na działce i zachowania odległości od granic sąsiedniej działki i innych obiektów, sposoby zaplanowania dojść i dojazdów umożliwiających dostęp do drogi publicznej oraz normy dotyczące przyłączenia posesji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej elektroenergetycznej i ciepłowniczej.

REKLAMA

Zasady prawne odnośnie samego planu zagospodarowania działki zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 3 lipca 2003 r. Wspomniane wcześniej przepisy to tylko ogólne ramy, w których musi zmieścić się sporządzany projekt.

– Podstawą są wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został sporządzony dla danego terenu, lub decyzja o warunkach zabudowy oraz rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zaopatrzenie działki w media oraz warunki techniczne ich przyłączenia wydawane są przez właściciela lub gestora sieci – tłumaczy architekt Jarosław Charkiewicz, właściciel pracowni Domowe Klimaty.

A diabeł w szczególe

Zaopatrzony w wiedzę o prawnych uwarunkowaniach, architekt wykonuje projekt zagospodarowania. Składa się on z części opisowej i rysunkowej. Tą ostatnią należy wykonać na kopii aktualnej mapy i zamieścić na niej: granice działki, jej usytuowanie względem stron świata i działek sąsiednich, układ istniejących oraz planowanych obiektów budowlanych, sposób odprowadzania ścieków, przeprowadzenia ciągów komunikacyjnych i obrys terenów zielonych.

Część opisowa projektu zawiera informacje o tym, czy działka jest wpisana do rejestru zabytków oraz czy podlega ochronie na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W części tej należy również ująć zestawienie powierzchni poszczególnych stref zagospodarowania działki budowlanej, a więc zabudowę projektowanych i adaptowanych obiektów budowlanych, powierzchnię dróg, parkingów, placów, chodników i zieleni.

 

Unikać kłopotów

Jeśli będziemy mieli szczęście i urzędowe wskazówki pozostawią nam oraz architektowi sporo wolności w planowaniu działki, możemy już skupić się na jak najlepszym, pod względem praktycznym i estetycznym, rozplanowaniu posesji. W wielu przypadkach swoboda taka nie będzie nam dana.

– Często urbaniści wytyczają warunki tak ścisłe, jakby wizja lokalna, na podstawie której je określają, ograniczała się do opisu jednego, już istniejącego domu w okolicy. Kąt spadku dachu – taki a taki, rzut prostokątny, okna symetryczne i wydłużone, trakt lewy – tyle, prawy – tyle. I w zasadzie te wytyczne są tak sztywne, że mamy już gotowy projekt. Nie warto wychylić się poza to, co uważa się za wzorzec w danym urzędzie czy gminie, bo będą kłopoty. Nie dostaniemy pozwolenia na budowę – przestrzega Dagmara Obłuska.

 

Ważne otoczenie

fot. Libet

Załóżmy, że akurat nam się upiekło i urzędy nie przeszkadzają w swobodnym ukształtowaniu posesji. Zastanówmy się nad ogólnymi zasadami, którymi powinniśmy kierować się, aby nasza działka była funkcjonalnie i pięknie zaplanowana. Najpierw zwróćmy uwagę na sąsiedztwo. Jeśli jest to naturalny krajobraz, uszanujmy go.

– Przyrodę należy brać pod uwagę nie tylko ze względów wizualnych, ale także technicznych. Na przykład w górach mamy więcej śniegu i deszczu, a więc bez sensu byłoby budować płaski dach. Na działce leśnej z drzewami iglastymi rodzaj pokrycia dachowego powinien być odporny na kwaśny odczyn igieł. Ważna jest również estetyka bryły, którą należy skomponować z krajobrazem: w pofalowanym terenie niezręcznie będzie wyglądał budynek modernistyczny o agresywnej formie – mówi właścicielka pracowni Villanette.

„Nie” szpalerom iglaków

Projekt zagospodarowania działki to w znacznej mierze dokument techniczny, dotyczący usytuowania budynku, zaopatrzenia w media, rozwiązania dojść i dojazdów. Warto jednak, aby nasza posesja tworzyła przemyślaną kompozycję i, na etapie jej rozplanowania, uwzględnić także charakter otoczenia budynku i ogrodu. Zagadnienia te wchodzą w zakres osobnego projektu, do którego wykonania prawo nas nie obliguje.

– W takim projekcie bierze się pod uwagę bardziej subtelne kwestie estetyczne. Inaczej należy podejść do bezpośredniego otoczenia domu na rozległej działce na wsi, a inaczej do budynku usytuowanego w ciasnej miejskiej zabudowie. Warto zwrócić uwagę, aby otoczenie współgrało z architekturą budynku, a najbliższy krajobraz stanowił inspirację, na przykład przy doborze roślin. „Obowiązkowe” skalniaki i szpalery iglaków już chyba nikogo nie zachwycają – podpowiada Jarosław Charkiewicz.

Idealna działka

Geometria działki ma olbrzymi wpływ na planowanie jej poszczególnych elementów. Architekci podkreślają, że kształt terenu warunkuje pracę nad projektem. Jakie jest więc marzenie architekta? Czy istnieje idealne pod względem geometrycznym ukształtowanie działki, które sprawia, że projekt „rysuje się sam”?

– Jeżeli mamy działkę z wjazdem od północy, wydłużoną na linii północ-południe i jeszcze odpowiednio nachyloną – teren jest podwyższony od strony północnej, obniżając się ku południu – to jest samograj. Wtedy planujemy dom blisko drogi, tak aby zostawić miejsce tylko na przedogródek i podjazd dla samochodu, czyli na część zapraszająco-reprezentacyjną. A od południowej strony powstaje cała część wypoczynkowa z tarasem, ogrodem, zielenią. Niestety, nie zawsze w życiu jest tak łatwo – tłumaczy Dagmara Obłuska.

Słuchać inwestora

Położenie działki względem stron geograficznych i jej kształt to jedno. Inną kwestię stanowią potrzeby i upodobania inwestora, które całkowicie mogą zmienić projekt zagospodarowania przestrzeni. Uniwersalna zasada głosi, że taras i tereny wypoczynkowe powinny być zwrócone na południe lub południowy-zachód. Ale co zrobić, jeśli właściciele posesji nie lubią słońca? Utarło się także, że kuchnia nie może być zaplanowana od południowej strony budynku: operujące słońce niepotrzebnie dodatkowo nagrzewa najcieplejsze pomieszczenie w domu. Jednak my, na przekór, chcemy cieszyć się ciepłem i światłem w kuchni...

 

– Uważam, że należy brać pod uwagę wszystkie poglądy inwestorów, jednocześnie przedstawiając im normy i zasady projektowania – mówi architektka z pracowni Villanette. – To oni będą korzystać z projektowanej posesji. Dlatego architekt kieruje się regułą: nie przymus, lecz wskazania i propozycje. W niektórych przypadkach ukształtowanie działki staje się równie ważne jak opinia właścicieli. Na przykład, mamy wjazd od południa i trzeba zastanowić się, czy z tej samej strony chcemy zaplanować strefę wypoczynku, czy raczej odizolować ją od ulicy. Muszą to być świadome, wspólne decyzje inwestora i projektanta.

Słuchać projektanta

Najważniejsze są proporcje oraz odległości, które je budują. Do tej pory mogliśmy, jako inwestorzy, pozwolić sobie na wszystko. Bądźmy jednak rozsądni i odrobinę samokrytyczni. Nie oczekujmy od projektanta, że złamie zasady sztuki tylko ze względu na naszą ignorancję. Chcemy mieć olbrzymi dom? Kupmy dużą działkę!

– Rezydencja lub dworek śmiesznie wyglądają wybudowane tuż przy płocie czy na zbyt małej działce – ocenia Jarosław Charkiewicz – Pod względem formalnym minimalną odległość budynku od ulicy wyznacza ustalona odgórnie linia zabudowy. Nie można jej przekroczyć, ale zazwyczaj można sytuować budynek bardziej w głębi.

Czy także materiały użyte na wykonanie alejek, placyków, podjazdów – bezpośrednio sąsiadujących z domem – zależą od estetyki fasady i bryły budynku? Czy należy kierować się w ich doborze uniwersalnymi regułami?

– Tradycyjna architektura budynku mieszkalnego komponuje się raczej z naturalnymi materiałami – kamieniem, drewnem – zastosowanymi w jego otoczeniu. Nowoczesny gmach dopuszcza wokół siebie szeroką gamę rozwiązań. Mogą to być różne faktury betonu, szkła i stali, ale często nowoczesność zestawiana jest z naturalnym kamieniem czy drewnem dla zmiękczenia i podkreślenia formy – sugeruje architekt z pracowni Domowe Klimaty.

 

 Naczynia połączone

Chcielibyśmy połączyć nowoczesny budynek o prostych liniach, z bylinowymi grządkami w ogrodzie i klasycyzującym, ozdobnym ogrodzeniem... Ale architekci dyskretnie, lecz konsekwentnie przypominają nam o zasadzie naczyń połączonych. Podobnie w projekcie działki, poszczególne jej elementy wzajemnie na siebie oddziałują. Posesja, zabudowana domem jednorodzinnym, powinna tworzyć spójną całość z ogrodem, podjazdami, małą architekturą i ogrodzeniem. Najbezpieczniej jest nadać poszczególnym strefom jednorodny styl.

– Ciężko wyobrazić sobie dom z rozłożystym dachem z czerwonej dachówki, a płot w stylu góralskim – zastanawia się Dagmara Obłuska. – Wszystko trzeba ze sobą zgrać. Do domu o kanciastej bryle nie projektujemy swobodnego ogrodu w stylu angielskim, z wijącymi się dróżkami. Modernistyczna forma architektury podpowiada nam raczej przycinane żywopłoty i geometrycznie zaplanowane alejki.

Nie zagracajmy ogrodu

Tak więc charakter ogrodu, jego położenie, wielkość i przyszła forma estetyczna zależą od innych części zaplanowanych na działce. Skomponowany płynnie z tarasem sąsiadującym z salonem lub jadalnią, zapewni domownikom niczym niezmącony komfort wypoczynku. Jeżeli wielkość działki pozwala na stworzenie rozległych zielonych terenów, urozmaićmy je elementami małej architektury: oczkiem wodnym, murowanym grillem, altaną.

– Czasami znajdzie się miejsce na osobny ogród warzywny. Za wszelką cenę unikajmy jednak „zagracenia” ogrodu, przez zbyt spontaniczne nasadzanie roślin. Większe z nich powinny rosnąć na obrzeżach. Mniejsze – bliżej środka. Starajmy się raczej grupować rośliny, niż je rozpraszać. Udaną kompozycję uzyskamy, wykorzystując wzajemne podkreślanie się płaszczyzn trawnikowych i grup roślin, a także tworząc osie widokowe i nakładające się plany. Płynnie przebiegające linie nasadzeń mają też walor praktyczny, ułatwiają bowiem koszenie trawnika – przypomina Jarosław Charkiewicz.

Zadanie urządzenia dużego ogrodu najlepiej powierzyć specjaliście. Ogrodowa kompozycja uzależniona jest bowiem od okresów kwitnienia. I nie tylko. Niektóre rośliny po prostu pasują do siebie lepiej niż inne, a dla gatunków światłolubnych lub ciepłolubnych trzeba znaleźć właściwe miejsce. Wiedza ogrodnika-amatora może nie wystarczyć, aby podjąć właściwe decyzje.

Wdzięczny taras

fot. Wiśniowski

Jak podkreślają architekci, strefa tarasowa na działce to ważny łącznik domu z ogrodem, ale także bardzo wdzięczny element do projektowania. Jeśli chcemy spędzać na tarasie jak najwięcej czasu, zadbajmy o wygodne połączenie go z salonem lub kuchnią. Nie musimy rezygnować też z wypoczynku w tej strefie podczas niepogody, wystarczy zaprojektować jej zadaszoną część. Relaks umilą nam zasadzone w pobliżu pachnące rośliny, szemrzący nieopodal strumyk albo muzyka wodnej kaskady. Jednym z ciekawych pomysłów jest zaplanowanie strefy tarasowej na kilku poziomach połączonych schodkami.

– Taras to element przejściowy między domem a ogrodem. Może to być ganek, który stanowi bardziej oficjalne przejście lub, płynnie wnikający w ogród, taras bungalowu. Z pierwszym ładnie komponuje się nawierzchnia z płyt kamiennych, z drugim deski. Warto zwrócić uwagę na funkcjonalność nawierzchni: nie może być śliska po deszczu i zimą. Z tego powodu nie polecam wyłożenia tarasu płytkami ceramicznymi. Są śliskie, a mróz niszczy spoiny – tłumaczy architekt z pracowni Domowe Klimaty.

Odgrodźmy się z klasą

W projekcie zagospodarowania działki nie uwzględnia się formy estetycznej ogrodzenia i nie określa materiałów, z których będzie ono wybudowane. Przedstawiony jest jedynie jego przebieg, miejsce na furtki, bramy, śmietniki. Na samo wzniesienie ogrodzenia nie trzeba także pozwolenia na budowę. Należy je tylko zgłosić do starostwa powiatowego. Ogrodzenie będzie jednak wizytówką całej posesji. Rozsądek podpowiada więc, aby zwrócić się do architekta projektującego rozkład działki o pomoc w przygotowaniu spójnej z całością wizji także tego elementu. Specjalista poradzi, jak uniknąć błędów.

– Rażące są ciężkie klinkierowe ogrodzenia przy wiejskich domkach, podobnie jak ogrodzenie dworu siatką. Przestrzegajmy ogólnej zasady: ogrodzenie powinno pasować do charakteru zabudowy – podpowiada Jarosław Charkiewicz.

– Chociaż bryły budynku czasami nie widać z zewnątrz i nie ma możliwości bezpośredniego porównania jej z ogrodzeniem, to i tak, po wejściu wgłąb posesji, goście zapamiętają jego wygląd. Dlatego zawsze atrybuty ogrodzenia – forma, materiał, kolor – powinny współgrać z budynkiem. Nie eksperymentujmy więc z łączeniem różnych epok i stylów. Jeśli ogrodzenie ma się wyróżniać, raczej zestawiamy elementy na zasadzie: neutralny ze stylowym. Odradzałabym też łączenie modernizmu z secesją – dodaje Dagmara Obłuska.

 

Świadome decyzje

Uzbrojeni w wiedzę o ogólnych zasadach, praktycznych i estetycznych, przystępujemy do planowania działki. Wiemy już, że często będziemy ograniczeni miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi administracyjnymi obostrzeniami. Wiemy też, że należy korzystać z rad projektanta, jeśli chodzi o proporcje i formy. Czy uda się jednak przeforsować nasze pomysły na detale? I w jakikolwiek sposób zaakcentować osobiste upodobania estetyczne?

– Jak najbardziej liczą się indywidualne odczucia właścicieli, np. przy doborze materiałów i kolorystyki – podkreśla architektka z pracowni Villanette. – W zasadzie wszystko jest możliwe... Jeśli dokumenty odgórnie tego nie zabraniają. Inwestor chciałby mieć żółtą elewację, fioletowy dach i różowy płot? Rolą architekta jest stonowanie zbyt ekstrawaganckich pomysłów i skłanianie inwestora do podejmowania świadomych decyzji. Wiemy na przykład, że szkło i drewno nie idą w parze. Ale jeśli nietypowe rozwiązanie ma sens i chcemy zaryzykować dla przemyślanego efektu – jest to uprawnione.

Projektant zawsze staje przed rozwiązaniem odwiecznego dylematu: na ile powinien ingerować w to, czego pragnie inwestor? Ile zostawić właścicielom swobody? Bo to przecież nasza działka. My zamieszkamy na tym kawałku ziemi.



Autor: Karol Usakiewicz