Bądź rozważniy i ubezpieczony

Aby wybudować dom, wiele osób bierze kredyt hipoteczny. Bank, chcąc zabezpieczyć jego spłatę, wymaga wykupienia polisy ubezpieczeniowej. Co powinna ona obejmować?

Marek Kamecki: Rzeczywiście, każdy kto zaciąga kredyt hipoteczny musi wykupić ubezpieczenie. Mamy tu do czynienia z dwoma aspektami. Pierwszy to polisa na życie. Z reguły banki wymagają cesji, czyli przekazania ubezpieczenia na życie o równowartości pożyczonej kwoty. Jest to działanie jak najbardziej zrozumiałe i korzystne zarówno dla banku, jak i inwestora. Weźmy bowiem taką sytuację – mężczyzna bierze kredyt, buduje dom i ginie w wypadku. Żona, która nie pracowała, zostaje sama z dwójką dzieci i nie jest w stanie spłacać rat. Musiałaby sprzedać dom i zwrócić dług do banku, ale gdzie wtedy miałaby mieszkać? Jeżeli wcześniej wykupiono polisę na życie, nie ma tego problemu. Bank dostaje pieniądze z ubezpieczenia, a kobieta ma dom i spłacony kredyt. Druga kwestia to ubezpieczenie domu, które też jest obowiązkowe. W razie zdarzenia losowego – pożaru, powodzi, huraganu – dom, który miał być zabezpieczeniem spłaty kredytu, przestaje istnieć. Cesja ubezpieczenia gwarantuje, że pieniądze z polisy pokryją pozostały do spłaty dług. Jest to korzystne z punktu widzenia banku i klienta, chociaż można tu spotkać pułapki. Ludzie, którzy ubezpieczają kredyt hipoteczny, zwykle nie zdają sobie sprawy z tego, że zabezpieczona jest tylko suma, jaką są winni bankowi. Jeśli np. koszt inwestycji to 500 tys. zł, a kredyt bierzemy na 300 tys. zł, to bank wymaga obowiązkowej polisy jedynie na te 300 tys. W momencie, gdy dochodzi do jakiegoś nieszczęścia, bank dostaje swoje pieniądze, a klient zostaje ze zrujnowanym domem. Druga sprawa, o której nie każdy kredytobiorca wie, to fakt, że wymagana przez bank polisa ubezpiecza dom od żywiołów i obejmuje jedynie mury. Nie obejmuje natomiast stolarki, parkietu czy wyposażenia, które są przecież niejednokrotnie droższe niż sam budynek. Nie chroni też przed skutkami kradzieży.

Co więc trzeba zrobić, by w razie nieszczęśliwego wypadku nie zostać z niczym?

MK: Przede wszystkim ubezpieczyć cały dom, a nie tylko część wymaganą przez bank. Można wykupić polisę na 500 tys. zł (wartość domu) i zrobić cesję na bank na 300 tys. zł (wartość kredytu). Nawet jeśli dom zostanie całkowicie zniszczony, klient ma spłacony dług, do tego 200 tys. zł na rozpoczęcie budowy od początku i możliwość wzięcia nowego kredytu. Warto też ubezpieczyć całą nieruchomość razem z wyposażeniem, a nie tylko mury. Trzeba pamiętać, aby zabezpieczyć nie tylko interesy banku, ale również własne.

Ile to będzie kosztowało? Czasem wydaje się, że w ubezpieczenie szkoda inwestować więcej niż wymaga tego bank.

Koszt ubezpieczenia zależy od polisy, na którą się zdecydujemy, gdyż towarzystwa mają zróżnicowane oferty. Zdarzają się jakieś promocje, ubezpieczenia sprzedawane w pakietach, które są tańsze. Generalnie można powiedzieć, że ubezpieczenie od żywiołów domu o wartości 500 tys. zł to koszt ok. 400 zł rocznie. Jeżeli do tego wykupimy polisę na wyposażenie, które wycenimy na 200 tys. zł, dochodzi nam składka 200 zł. W sumie to wydatek rzędu 600 zł rocznie. To zaledwie promil wartości inwestycji (jeśli doliczymy koszt zakupu działki). A w razie katastrofy nie tracimy dachu nad głową.

Czy ubezpieczając kredyt hipoteczny, korzystnie jest zdecydować się na polisę ubezpieczeniową proponowaną nam przez bank?

Z tym bywa różnie, ponieważ banki prowadzą zróżnicowaną politykę w tym względzie. Niektóre z polis sprzedawanych przez banki są dużo droższe niż na rynku, niektóre tańsze. Wynika to z tego, że czasami kredytodawcy udzielając kredytu chcą dodatkowo zarobić na ubezpieczeniu. Zdarza się, że bank naciska na wybór proponowanej przez siebie polisy, ale zawsze warto skonfrontować jej warunki z innymi oferowanymi na rynku, gdyż przepisy gwarantują możliwość wykupienia polisy poza bankiem. Klient może skorzystać zarówno z usług agenta ubezpieczeniowego, który sprzedaje produkty jednego towarzystwa, jak i pośrednika ubezpieczeniowego, u którego można kupić polisy różnych towarzystw. Ważne, aby osoba nam doradzająca miała dobre rozeznanie w aktualnej ofercie. Nie można przy wyborze ubezpieczenia kierować się jedynie wysokością składki, gdyż nawet bardzo drogie polisy bywają kiepskie. Wbrew obiegowemu poglądowi, nie wystarczy też zapoznać się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia. Po pierwsze dlatego, że są one napisane w nieprzystępny sposób, po drugie, oprócz nich trzeba znać jeszcze ustawę, kodeks cywilny i warunki szczegółowe, a po trzecie, poza treścią umowy, jest jeszcze coś takiego jak praktyka rynkowa. Z dziesięcioletniego doświadczenia na rynku ubezpieczeniowym wiem, że bywa z tym różnie i często ubezpieczeni przekonują się, jak naprawdę działa ich polisa dopiero wtedy, gdy przychodzi do likwidacji szkody. Warto więc, zwłaszcza przy bardziej skomplikowanych ubezpieczeniach, zasięgnąć porady specjalisty. Za usługi agentów wyłącznych i pośredników ubezpieczeniowych klient nie płaci, ponieważ wynagradzani są oni przez towarzystwa ubezpieczeniowe. Na rynku działają też brokerzy, którzy nie pobierają pieniędzy od towarzystw, a jedynie od klientów, ale oni w Polsce raczej obsługują duże firmy i rzadko zajmują się indywidualnymi ubezpieczeniami nieruchomości.

Czy możemy ubezpieczyć dom już w trakcie budowy?

Banki zwykle tego nie wymagają, ale warto się zastanowić nad taką opcją. Co prawda, sytuacja jest tu trochę bardziej skomplikowana niż w przypadku ubezpieczenia domu, bo towarzystwa takie polisy sprzedają już mniej chętnie ze względu na większe ryzyko wystąpienia szkody. Z tego powodu ich stawka jest też wyższa. Ubezpieczenie domu w budowie, którego wartość szacuje się na 300 tys. zł to ok. 1 tys. zł rocznie. Jednak ze względu na to, że dziś buduje się szybko, taką składkę przez rok lub dwa lata warto opłacać. Opłaca się wydać te pieniądze, bo czasami dom jest prawie wykończony, gdy przychodzi np. wichura i jest dramat…