Czy potrzebny jest kosztorys budowy domu?

Kiedy wraz z żoną zdecydowaliśmy się przeprowadzić mały remont, nie sądziliśmy, że oprócz odłożonych na ten cel pieniędzy, będziemy zmuszeni wydać ostatnie oszczędności. A to dlatego, że nie przeprowadziliśmy dokładnej analizy kosztów materiałów i robocizny. Na swoje usprawiedliwienie mogę dodać, że to był nasz pierwszy wspólny remont, a w ciągu czterech tygodni przez nasz dom przewinęły się trzy ekipy budowlane. Pierwszemu fachowcowi „do widzenia” powiedziała małżonka, przy drugim ja. Dopiero trzeci poprawił i dokończył rozpoczęte dzieło. Ale to był tylko remont. Rzecz w małej skali. Co innego budowa domu. Aby uniknąć podobnych niespodzianek należy się do niego solidnie przygotować, czyli oszacować co i ile będzie nas kosztowało. Aby to zrobić, należy sporządzić kosztorys.

Czarno na białym

Możliwie jak najdokładniejsza ocena nakładów finansowych potrzebnych do wybudowania domu uświadomi nam na jakie rzeczy nas stać, a o jakich raczej powinniśmy zapomnieć. Pozwoli również zadecydować czy budowa będzie finansowana ze środków własnych czy pochodzących z kredytu. Znając koszty będziemy mogli również określić czas budowy poszczególnych etapów oraz wybrać projekt, który w pełni spełni nasze oczekiwania. Kosztorys budowy domu to także wygodne narzędzie pozwalające na kontrolowanie i rozliczenie wykonawcy z pracy i zużytych materiałów. Dokładnie widać co zostało zrobione, w jakim czasie, jakie materiały zostały zużyte i za ile.

Rodzaje kosztorysów

Wiemy już, że kosztorys warto mieć. Nie wiemy jeszcze kto kosztorys wykona. Wstępną ocenę możemy przeprowadzić we własnym zakresie. Ale pamiętajmy, że taki amatorski kosztorys można w zasadzie potraktować jako szkic do głównego kosztorysu.
Kosztorys wstępny nazywamy ślepym. Sporządzają go architekci tworzący gotowe projekty domów. Dokument zawiera opis wszystkich prac budowlanych, ale nie podaje kosztów.
Kosztorys prosty podaje koszty budowy poszczególnych etapów, ale nie uwzględnia aktualnych cen.
Z kolei koszty wszystkich prac wykonywanych na poszczególnych etapach zawiera kosztorys inwestorski. Dokument ten umożliwia przygotowanie wyceny materiałów budowlanych. Kosztorys  inwestorki możemy zamówić wraz z wybranym przez nas projektem domu, lub też powierzyć jego wykonanie fachowcowi, czyli kosztorysantowi.
Może on również sporządzić kosztorys pełny, który zawiera wszystkie dane, niezbędne do oszacowania budowy domu. W dokumencie uwzględnia się nie tylko nakłady finansowe, ale także roboczogodziny czy ilość materiałów. Kosztorys pełny jest sporządzany wg. aktualnych cen (KRN) i  można go wykorzystać przy składaniu wniosku o udzielenie kredytu.

Trudne słowa – przedmiar i obmiar

Mimo że to nie my będziemy wykonywać kosztorysu, warto poznać od podszewki ten tajemniczy dokument. Zanim zostanie sporządzony, potrzebne jest wykonanie tzw. przedmiaru. Szacuje się w nim zapotrzebowanie na poszczególne materiały na podstawie projektu technicznego. Następnie, na podstawie tzw. Katalogów Nakładów Rzeczowych (tzw. KNR), czyli obmiaru, sporządza się kosztorys. Co to jest KNR? To katalog zawierający szczegółowe dane na temat norm zużycia materiałów, sprzętu, nakładów pracy na poszczególne prace budowlane.

Mniej więcej…

W przypadku budowy domu w technologii tradycyjnej, przy sporządzaniu kosztorysu uwzględnia się procentowy podział kosztów poszczególnych etapów budowy. Oczywiście podane dane należy traktować w przybliżeniu.
12% kosztów budowy domu to stan zerowy czyli: roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia, stropy nad podziemiem i schody, izolacje przeciwwilgociowe
1/3 całej inwestycji pochłonie stan surowy otwarty. Na tym etapie nasz dom ma już posadowione ściany, stropy, schody, podesty, ścianki działowe. Wykonana jest również konstrukcja dachu wraz z podłożem,  pokryciem i izolacją.
Ok. 20-23% wydamy na zamknięcie stan surowego.
Ponad 30% nakładów obejmie „wykończeniówka”.
Tak jak wcześniej wspomnieliśmy, podane dane nie są stałe, mogą i zazwyczaj ulegają zmianie. Trudno przecież precyzyjnie określić koszt zakupu cegieł, czy też cenę ich transportu. Warto też przy sporządzaniu kosztorysu uwzględnić nieprzewidziane wydatki.